理财技巧在购房中如何运用 房地产投资年末走翘 销售阛阓握续低迷

　　本年以来，我市坚握“房住不炒”定位，支握商品房阛阓更好蓬勃购房者合理住房需求，因城施策鼓舞房地产业良性轮回和牢固健康发展。2022年，商品房销售面积和销售额降幅波动收窄，房地产开发投资呈现开局低、轰动回涨、年末小翘尾的增长态势，行业资金面依然垂危，施工周期镌汰、投资库存吃紧，鼓舞房地产阛阓牢固健康发展仍需接力。

　　一、房地产开发投资握续低迷，年底小幅回涨

　　（一）投资增速转负为正

　　2022年1-12月房地产开发投资完成127.92亿元，增长1.5%，一改前11个月负增长态势，转负为正。

　　

图1  2022年南安市房地产开发投资增速走势图

　　从增长弧线看，全年房地产开发投资以负增长开局，于波动中渐渐回涨，至年末杀青正增长。

　　（二）新增表情强势拉动

　　2022年1-12月累计新增17个表情，共完成56.93亿元，占房地产开发投资的44.5%，强势拉高全市房地产开发投资10.0个百分点。

　　（三）地皮购置费有用对冲

　　从投资组成看，建筑装配工程投资67.26亿元，下跌12.8%；开发工用具购置投资0.27亿元，下跌73.5%；其他用度投资60.39亿元，增长26.3%，其中地皮购置费59.08亿元，增长26.3%，拉动本年完成投资增长9.8个百分点，有用对冲了建安投资低迷带来的负增长效应。

　　（四）主要先行盘算推算走弱

　　2022年1-12月房地产开发企业房屋施工面积968.13万宽泛米，增长4.3%。其中住宅施工面积641.63万宽泛米，增长8.4%。

表1  南安市2022年房屋施工、齐全面积情况　　

 

　　房屋齐全面积208.66万宽泛米，增长81.9%。其中住宅齐全面积150.87万宽泛米，增长135.5%。商办过甚他齐全面积57.8万宽泛米，增长14.2%。房屋齐全面积增幅远远高于房屋施工面积增幅，标明房地产表情施工周期镌汰，后续投资压力增大。

　　（五）后续复旧满目疮痍

　　2022年年末，我市在统房地产表情113个，在建表情仅58个，其中56.9%的表情依然处于后期缔造阶段或停缓建状态，初期或中期缔造阶段表情较为浮泛，后续复旧力量不及，难以为2023年房地产开发投资阛阓发展提供有劲保险。

　　（六）民营经济活力不及

　　国有表情完成投资29.77亿元，比增87.9%，拉动我市房地产开发投资增长11.1个百分点；民营经济表情完成投资97.26亿元，占比76.0%，下跌10.3%，活力尚显不及，形成以民间为主、国有为辅，国有表情带动民间表情的房地产投履历局。

　　二、商品房销售处下行筑底阶段，阛阓再发展趋势严慎

　　（一）销售情况握续下行，回暖压力犹存

　　2022年1-12月我市房地产企业商品房销售面积157.89万宽泛米，下跌18.5%。从房屋类型看，住宅销售面积完成125.36万宽泛米，下跌22.3%，拉低全市销售面积下跌18.6个百分点；办公楼销售面积完成2.09万宽泛米，下跌29.9%；交易营业用房销售面积完成22.78万宽泛米，增长54.1%。

　　商品房销售额107.45亿元，下跌32.0%。从销售端看，住宅销售额下跌31.7%，拉低全市销售面积下跌26.3个百分点；办公楼销售额下跌33.3%，交易营业用房销售额增长0.4%。

图2  2022年南安市商品房销售面积情况

　　（二）待售面积同比增多，去库存化压力加重

　　2022年我市商品房待售面积65.27万平米，增长19.6%；其中，待售时长为1-3年(含1年)的房屋待售面积29.17万宽泛米，增长92.4%；待售时长为3年以上(含3年)的房屋待售面积24.67万宽泛米，增长3%。分用途看，住宅类待售面积27.51万平米，增长73.3%；非住宅类待售面积37.76万平米，下跌2.4%。商品房库存去化压力进一步增多，供需矛盾更加凸起，利好计谋落地见效尚未显赫突显。

　　（三）企业回笼资金减少，销售回款增速下滑

　　2022年1-12月我市房地产开发表情本年到位资金132.55亿元，比旧年同时下跌34.8%。从资金来源渠谈看，阛阓化住宅成交保握一定例模带动了购房款回笼，定金预支款51.96亿元，下跌30.2%，成交量高居首位，占比达39.2%，加上个东谈主按揭贷款26.67亿元，共占所有到位资金的59.3%，房地产企业资金对销售回款的依赖性较大。到位资金逾九成依赖企业自筹资金和销售回款，房企资金链抗风险压力较大。

表2  南安市2022年本年骨子到位资金

 

　　在销售低迷导致销售回款速率放缓、建筑用度和抗疫用度增多等多要害素影响下，表情缔造资本抑遏推高，房地产开发企业资金运营压力清楚增大。后续会径直体当今表情的施工及销售经过上，反过来接续影响表情经过。

　　（四）地皮来回不景气，阛阓再发展趋势严慎

　　从地皮出让阛阓看，2022年景交12宗地块，同比减少46.4%；成交价共20.11亿元，减少57.8%。地皮来回阛阓不景气，投资意愿捏造，现行房地产阛阓大环境下房企资金垂危尚未得到有用改善，制约后续房地产开发投资回稳致远。

　　从企业分娩策划景气景色来看，企业存在招工难、资金垂危等问题，阛阓不雅望心扉浓厚，策划信心不及，对2023年齿首企业的策划景色握非乐不雅景色。近三成企业合计“招工难”大部分是因为求职者对薪酬期许过高和适当岗亭要求的应聘者减少，16.8%的企业存在资金垂危景色，主要由融资难、存货占用资本、贷款回笼慢、疫情影响下的销售滞慢等多方面问题变成。

　　从企业对2023岁首的合理预期来看，70.5%的企业握非乐不雅状态。仅2.1%的企业策划岁首追投固定钞票，大部分企业握不雅望状态，更有15.8%的企业策划减少固定钞票投资。

　　（南安市统计局　赖艺婷）

　　盘算推算证据：

　　[1]房地产开发投资：指多样登记注册类型的房地产开发法东谈主单元长入开发的住宅、厂房、仓库、饭铺、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物、配套的工作方法、地皮开发工程和地皮购置的投资;不包括单纯的地皮开发和来回手脚。

　　[2]房屋施工面积：指发达期内施工的所有房屋建筑面积。

　　[3]房屋齐全面积：指发达期内房屋建筑按照瞎想要求已所有完工，达到住东谈主和使用条目，告诫收果决及格或达到齐全验收标准，可稳健打发使用的各栋房屋建筑面积的总数。齐全面积以房屋单元工程（栋）为核算对象。

　　[4]商品房销售面积：指发达期内出售商品房屋的条约总面积（即两边签署的稳健买卖条约中所细主张建筑面积）。

　　[5]商品房销售额：指发达期内出售商品房屋的条约总价款（即两边签署的稳健买卖条约中所细主张条约总价）。

　　[6]待售面积：指发达期末已齐全的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。商品房存销比=待售面积/平均销售面积。

　　[7]地皮购置费：指房地产开发企业通过多样格式获取地皮使用权而支付的用度。

　　[8]本年骨子到位资金：指在发达期收到的，用于在建表情投资的多样货币资金。包括国内贷款、运用外资、自筹资金、定金及预收款、个东谈主按揭贷款和其他资金。