购房知识应包含哪些内容 行业透视|50城库存着落11%, 京穗汉宁等外围或小面积去化仍承压

广州增城区、武汉东西湖区仍存在权贵的供过于求；南京则主要为小面积段即70平以下货仓公寓库存风险较大。

现时因新址供应节制，楼市库存无间下行走势，2025年1月末50个重心城市狭义库存同比着落11%，不外值得温雅的是，重心城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超20个月，短期内还濒临一定的去化繁难。究竟现时三城库存结构存在若何特征，异日哪些房源或将濒临去化繁难？

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50城狭义库存无间下行、同比降11%

广汉宁等多城去化周期仍超20个月

面前受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025年1月50城狭义库存捏续回落，去化周期高位回落：据CRIC监测，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万曩昔米，环比降1%，同比降11%；按12个月测算去化周期2025年12月末达21.53个月，环比捏平上月，同比增12%。

而聚焦重心一二线城市，咱们发现，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和异日去化可能性，咱们选取了广州、武汉、南京算作典型城市进行重心分析。

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面积段：广汉100-140平中等面积段

南京

从库存套数分面积段来看，广州、武汉库存主力为100-140平中等面积段，而南京70平以下小面积段存在库存积压情况，不外与2024年末库存结构对比，各城市主力库存面积段套数占比均出现了不同进度回落，库存压力略有缓解。

具体来看，广州2025年1月末库存主力面积段为100-120平，占比为21.64%，较2024年末着落0.07个百分点。武汉2025年1月末库存主力面积段为100-140平，占比近6成，较2024年末着落0.52个百分点。广汉中等面积段积压主要源于这部分面积段此前供应严重过量，跟着行情转淡，住户购买力左迁，客户或捏币不雅望或分流至二手，导致去化不畅。相较而言，南京主要为70平以下小面积段库存积压，2025年1月末库存套数占比高达29.31%，而其中9成为货仓公寓等具备投资属性居品，短期易受到行情波动影响。

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区域段：广州增城、武汉东西湖等外围库存高企，南京江宁库存占比高

从库存区域来看，广汉和南京变成了典型的相反化特征，广州、武汉城市外围廉价值片区库存占比相对较高且有冉冉加多态势，比喻广州增城区、武汉东西湖区，2025年1月末库存套数占比分辨达到了23.12%和14.28%，较2024年末分辨增长了0.09pcts和0.07pcts。

南京中等价值片区江宁区库存套数占比居首，达到2成以上。据CRIC监测数据，2025年末江宁区库存套数占比为21.2%，较2024年末高涨0.19pcts，相较而言，城市中枢区玄武、秦淮库存占比均不及5%。

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广州、武汉外围片区、南京

为了更好的分析广州、武汉、南京现时库存去化难易进度，咱们将三城库存结构与成交结构进行对比，考量到2025年1月单月或有偶发性身分影响，咱们选取了2024年全年景交结构进行对比，不错看出，广州、武汉面积段基本匹配，主若是外围区域存在供需失衡，而南京则刚好相悖，区域段基本匹配，而70平以内底下积段则呈现权贵的供过于求。

具体来看，广州成交结构以100-120慈爱80-90平为主，占比均为23%，与库存结构基本匹配，仅80-90平因成交热度较高，成交占比权贵逾越库存占比。

武汉成交结构和库存结构高度趋同，成交结构相似以100-120慈爱120-140平为主，占比分辨为34.8%和24.8%，与库存结构基本匹配，其余面积段也无明显供需错配情况。

而从区域结构来看，城市外围区域诸如广州增城区、武汉东西湖区等2025年1月库存套数占比均权贵高于2024年景交套数占比，存在权贵的供大于求情况。

南京与广州、武汉略有不同，供需错配主要体面前边积段层面。从区域来看，江宁区呈现出供需两热，库存占比和成交占比均为21%，短期内库存积压基本不存在去化风险，仅雨花台区和秦淮区等城市中枢区域存在比拟明显的供不应求。

而从面积段来看，小于70平小面积段的货仓公寓已经存在权贵的供过于求，2025年1月末库存套数占比高达29.2%，而2024年景交套数占比不及10%，后期好像率濒临去化难。

总体来看，受新址供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行，至2025年1月末50个重心城市狭义库存仅为31093万曩昔米，环比降1%，同比降11%。而广州、武汉、南京等重心城市去化周期仍高于20个月，存在一定去化风险。分析了库存结构，咱们发现，广州、武汉主要为城市外围区域100-140平库存占比拟高，南京则为城市中等价值片区、70平以内货仓公寓居品存在库存积压。

采集2024年景交结构即客户购房偏好特征详细分析，预判后市，咱们以为，广州增城区、武汉东西湖区仍存在权贵的供过于求，后期去化问题依旧超越，而南京则主要为小面积段即70平以下货仓公寓库存风险较大，跟着投资投契需求落潮，异日还将濒临不小的去化压力。（

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